开发商想说降价不容易重庆那些楼盘降价难的背后原因 - 房产装修

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楼主

在普通人眼中腰缠万贯，甚至有点“为富不仁”的房地产开发商，到底能有些什么苦衷？市场低迷的大环境之下，他们面临哪些普通黎民难以理解难题？那些“有苦说不出”的楼盘揭露关于开发商不为人知的苦衷。

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沙发

拿地成本高开发商跌入“开盘难”的陷坑　　在而今房地产开发的诸多成本中，占比最高的无疑是土地成本——事实上，助涨房价步步高升的因素，除了通货膨胀致使建材等资源价格飙升外，地价逐年上涨也是重要原因。成本高了，售价自然水涨船高，近年来随着城市建设加速，重庆主城区的土地亦突增猛涨，致使不少企业以较高地价入手土地，却不敢以更高的价格对外销售。

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板凳

在市场趋冷的前提下，拿地成本高，更会衍生一系列问题：为了避免无人问津，开发商不敢高价开盘，但因为成本太高，房价降无可降，若低价开盘，则势必亏本，不少开发商陷入“开盘难”的困局中，难以自拔。以重庆两江新区照母山板块的几个楼盘和地块为例，不难看出拿地成本虚高对项目运营造成的巨大困难。

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地板

在李嘉诚千金一掷前前后后，也有企业在照母山圈地——先是香港置地以14.5亿元的价格拿下一宗挂牌地块，也就是目前的“约克郡”项目，其拿地成本约3000元，其后，重庆万科又分别以摘牌和拍卖手段拿下三宗地块，总价接近20亿元，综合楼面地价则超过了3000元/平方米，在2011年，重庆万科着力打造该地块，也就是所谓“万科照母山大社区”的心脏——万科城。

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香港置地和重庆万科先后入主照母山，拿地堪称豪爽——2011年重庆保利在杨家坪附近拿下一宗地块，楼面均价也仅仅3000元左右。杨家坪是已然打造成型的商圈，亟待开发的照母山板块地价能与之媲美甚至超越，“成本高”可见一斑。高昂的拿地成本最终束缚了开发企业的定价思路——万科城作为精装产品，以超过3000元的楼面地价，加上各项成本支出，按照建面计算建筑成本应该接近5000元，套内6000元以上，再加上其对外宣传的1600元精装标准，成本价就达到7000元以上。

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7000元在重庆可以买到什么样的房子？位于南岸的翡翠明珠，位于鸿恩寺的D7区，这些区域比照母山亦强了不少。因此，以万科城为首的一干企业便陷入了两难之中：既不敢抬高价格开盘，又不可能亏本降价面市，因此只能一拖再拖。

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本来预计8月开盘的万科城一路拖到12月，仍然没有开盘。最近业内传来消息：万科城定价了！8200-9900元/平方米，按照此前草算的万科城成本来看，其利润空间并不大，且虽然价格定下来了，开盘时间仍然未定，想必开发商也是斟酌再三，决定“以价换量”的方式面市，饶是如此，仍对市场缺乏信心，希望继续拖延一段时间，以便于蓄客和拓展销售渠道。

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香港置地的约克郡比万科城更要能捱，直至现在仍没有对外公布价格，业内普遍预测其年内难以开盘，虽然约克郡拿地成本不如万科城高，但因其打造别墅项目，又是香港置地在重庆首次独力操作项目，必然精益求精，成本也绝不会低，开发商也就乐得腾出时间雕琢产品。

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不单照母山区域如此，最近一年来，举凡拿地成本高的开发商（譬如去年年底在大学城拿地的宝嘉、欧鹏），大致都采取“拖延战术”应对市场，综合各方因素，确也是开发企业的一大“难言之隐”——不拿地，则企业裹足不前，拿地，则成本太高；不开盘，则资金链面临窘境，开盘，则必须硬着头皮压榨利润空间。

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高端产品扎堆品牌开发商“骑虎难下”　　房价难降的第二个原因，则是受区域和周边产品所累，也就是“不敢牺牲调性”。譬如开发商在某个为人们所认可、价值和潜力都很强的区域拿地，且该区域已有的项目均走高端路线，致使开发企业“骑虎难下”，不得不拼命拔高项目品质和调性，卖出更高的价格，造成该区域房价总体居高难下的局面。

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仍举一个例子：重庆铁山坪。该区域虽然地处边远，从主城任何地方前往，都要烧掉不少汽油，但因其出众的自然环境，以“空气清新”闻名远近，是重庆出了名的旅游好去处，为广大市民所认可。正因为铁山坪区域卓绝的优美环境，政府对该区域的土地使用规划，则多倾向于“别墅、洋房”，或是品质较高的高层大社区，因此，铁山坪位居主城之远，价格竟也能居主城之高，也就不足为奇。

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较早进入铁山坪的金科太阳海岸，占地面积500亩，建筑面积33万方，目前销售均价在一万一左右，作为别墅并不算高，但最近进入铁山坪的若干企业，却显示出了拉升区域房价水准的潜力。

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日前，新加坡嘉德置地旗下房地产开发公司凯德中国以65亿元吃进朝天门广场一宗地，一时轰动山城，但这并不是重庆历史上最牛的地王，位于弹子石的国际社区85个亿的土地出让金令其他项目难以望其项背。但重庆楼市历史上最高的土地出让单价，既不在弹子石，也不在朝天门，而在铁山坪。

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2010年11月30日，中冶置地斥资10亿元在铁山坪拿下一宗一类居住、酒店旅馆业用地，楼面价格达到了惊人的8975元/平方米，而该地块的容积率，竟然只有0.33！据悉，中冶置地将在此打造极高端的别墅项目，以铁山坪的优质自然资源和该地块如此低的地块，所建项目售价必然不会低。

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中冶强势入主铁山坪之后一年，北大资源地产集团也向铁山坪进军，并计划打造一个体量达130万方的超大社区，鉴于北大资源集团与北京大学的良好关系，开发商势必会将北大的教育、医疗等资源移植到项目之中，其售价，也肯定不会低。

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金科、中冶、北大资源，强势房企携高端项目相继入住铁山坪，使该区域房价一顿猛涨，此后再有楼盘进入，也须得考虑“前人”调性太高，房价不菲，不敢轻易降价，势成骑虎，这也是个别区域房价一直难以下降的症结所在。

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位于空港新城广场附近的强辉金色池塘项目于08年6月首次开盘，销售均价3980元/平米，此后价格一路扶摇直上直至今年6月达到8800元/平米的高潮，之后价格回落至如今的7000元。目前项目仍有部分房源在售，由于销售周期长达三年之久，你可能会想想这是多么巨大的一个楼盘，而笔者查到资料之时肯定与你同样惊讶——本项目的建筑面积仅有25万方！惊叹的是，今年6月到现在，短短半年之间，开发商毫无压力的将价格下调了1800元/平米之多，堪称豪爽。不过既然能开出4000的房价就知道拿地成本有多低，既然都赚得盆满钵满的，吐出点也无所谓。

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人气难聚宜居新城堕为真正“空”港　　在目前的重庆楼市中存在着这么一片区域，它于02年在一片荒地中破土动工成立工业园区，经过近十年的招商引资，目前已入住200多家企业，实现工业总产值260多亿元；它从05年开始，先后有数十家开发商先后入住，有些开发商闻所未闻，仅在此地昙花一现后便杳无音讯；它的房价从08年初的3000元左右上涨至10年的9000元左右，涨幅近200%，又从10年的9000元下跌至如今的7500元左右；目前其区域的二手房价达到6500元（建面）左右，与其部分的一手房价形成了倒挂之势；笔者行走在其街道之中人气匮乏；惊叹的是与鄂尔多斯神似的区域尽出现在了重庆，听到它的名字你可能会很惊讶，它就是位于渝北的空港新城。
究竟一块欣欣向荣的宜居之地为何如此？笔者举例四个项目为你说明。