淡淡的阳光

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在限购、限贷、限价、保障房建设、约谈问责等一系列颇带行政色彩的调控组合拳打压下，房价高昂的头终于被暂时强压了下来。再随着近几月来媒体联袂齐声唱空楼市，加之年关将近，企业为了回笼资金不得已而采取了降价促销政策，于是，“降价潮来了”、“拐点来了”、“楼市冰河世纪来了”、“楼市即将崩溃”等骇人听闻的词汇甚嚣尘上、铺天盖地，搅得房地产业内人心惶惶、寝食难安，闹得购房者首鼠两端、不知西东，弄得政府焦头烂额、朝令夕改。但在笔者看来，这一切现象都是神马浮云，在几个月后就会被楼市的真实表现彻底击溃。香港、日本、美国等楼市的运行规律已经证明：房地产价格上涨100%也不会死人，而下降30%以上一定会死人！谎言说一千遍也是谎言，真理被否定一千次仍然是真理。因此，楼市虽然遭遇抽丝但有惊无险，调控虽然雷霆万钧但色厉内荏。

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是这样的吗？看起黑专业哈，只不过现在的专家黑多都是砖家哈！可能自己就是开发商的人哈！

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综上所述，房地产行业在国民经济中的龙头地位难于撼动，也不可动摇。有人说，房地产调控中，政府遭受的损失是开发商的4倍。因此，在调控风暴中，最坚挺、抗打击能力最强的不是政府，而是开发商。如果调控继续加码，最先破产的不是整个房地产业，而是政府。我们有理由相信，本轮调控风暴的持续时间，在2012年5-7月间一定会结束。时间再长一点的话，政府将率先破产。虽然此间的许多开发商会尸横遍野、血流成河，但政府也会因此而伤筋动骨、大伤元气。真是杀敌800，自伤1000。劫后余生的房地产业，届时的反弹可能比本轮的调控风暴更为强劲。纵观后市，调控还会持续，但风暴肯定消失。时至年关及调控的风口浪尖，借用马云的话说：“今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，遗憾的是，许多人往往死在明天的晚上。”笔者可以大胆地对所有的开发商朋友说：只要从现在到明年7月之前不死，牛奶会有的，面包会有的，一切都会有的。正所谓“楼市有惊无险，调控色厉内荏”！

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最后，发行地方政府债券是竭泽而渔之举。由于地方政府进行大规模的城市化建设而债台高筑，个别地方政府已经花掉了未来2-3届政府的钱。为了维持政府的正常运转和经营城市的需要，政府已经陷入了万劫不复的恶性循环之中，他们只有不停地借钱-不停地还债，才能保持目前的虚假繁荣与城市化进程。但为了调控房地产，政府不得不暂时放弃做土地文章，进而做起了向老百姓借钱-发行政府债券的文章。然则，这种拆东墙补西墙、“借新还旧”的运营模式注定了是短命模式，也是典型的竭泽而渔、恶性循环举措，必定越陷越深，甚至万劫不复。

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第五，中国的财政税制，注定了地方政府对“土地财政”、“土地金融”的严重依赖。某县，去年的财政收入是1亿元，但卖地收入是9亿元，也就是说，地方政府的总收入中，卖地收入已经占到了90%的比例;如果房地产行情看涨，地方政府即使卖地收入不多，但仍可以土地作为抵押物向银行贷款，从而解决财政支出的亏空，地方政府总欠债达17万亿就是这样产生的。据国土资源部公布数据显示，1999年至2010年，地方政府土地出让金收入达9.7万亿元，比1999年增长近52倍，其中仅2010年的土地出让金收入就达2.7万亿元。另外，政府以土地作抵押套取高于征地成本数倍的资金用于投资建设，截至2010年末，全国84个重点城市处于抵押状态的土地共有12.94万宗，抵押面积25.82万公顷，抵押贷款3.53万亿元，抵押面积和抵押贷款同比分别增长19.0%和36.3%。

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第四，政府欠债已达17万亿。目前的中国地方政府，是典型的寅吃卯粮的欠债政府，98%的地方政府都身背债务，欠债总额已达17万亿巨款，且90%以上的债务已经接近还款期，这使得政府的资金链紧张状况已经到达了危若累卵的程度。

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第三，市场的流动性已达79.21万亿。这79.21万亿中，绝大多数分布在小贷公司、担保公司、地下钱庄。而这些所谓的社会金融机构，它们的放贷利率年息至少在36%以上，而银行的同期利率仅为7.05%。因传统行业，特别是实体产业的利润率也就3-10%，根本无力向社会金融机构融资。能够承担如此高息的行业，目前只有房地产业。政府虽然收紧了银根，但房地产业的融资渠道却始终是畅通的。央行刚刚下调存款准备金率，更为房地产业融资提速锦上添花。

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第二，房地产是中国经济的引领者、排头兵。相关研究已经证明：1元钱投入到房地产业中，可以激活128元钱的国民经济;房地产业影响到其上、下游共62个产业与行业，是典型的支柱型产业，牵一发而动全身，房地产的兴衰事关其他62个产业和行业的生死存亡;房地产对中国经济GDP的直接贡献值为8%左右，加上其他62个产业与行业，对GDP的间接贡献值接近50%。如此巨大的贡献，说明政府无论如何也不会做死房地产的。否则，就是自取灭亡。

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首先，房地产至少还有20年以上的好时光。要完成工业化、现代化、城市化建设，其中最重要的指标是城市率必须达到70%以上。目前，中国的城市城市率不到50%，而每年的城市化率不过提升0.5-0.7%，即使政府大力投入，每年的城市化率也不会超过1%。也就是说，房地产市场要彻底饱和甚至走向衰退，至少还有20年，甚至30-40年的漫长岁月。

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楼市短暂萧条，明年即将强力反弹
　　
　　前几天与一位传统行业的企业家朋友聊天。他问我：“目前是不是进入房地产的好时机？”我毫不犹豫地答道：“绝对是好时机！”但他马上对我说：“不久前我才去会见了一位朋友，这位朋友是美籍华人，也证券专家和房地产专家，但他告诉我：中国的房地产已经步入了低谷，目前开始了衰退，进入房地产一定要谨慎。”对于这位双料专家的观点，笔者虽然不敢批判，但也不敢苟同，只好还是用那句老话“专家学者的言论往往诱导民众贫困”来告诫企业家朋友。笔者何以得出这个问题结论呢？理由如下：

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媒体迎合调控，楼市风声鹤唳
　　
　　纵观近两月的媒体，不论是网络、报纸、杂志，还是电视、广播，无不充溢着楼市衰败的信息。什么“金九银十变成铜九铁十”、什么“温州金融危机导致开发商逃跑”、什么“鄂尔多斯金融危机致使开发商跳楼”、什么“上海、北京楼盘降价引发老业主集体维权”、什么“降价潮引发楼市空军弹冠相庆”等等恐怖性唱衰楼市的新闻，一时传遍大江南北，闹得满城风雨、乌烟瘴气。