人之初

    无意看到这篇文章， 写得很精彩。发出来给大家看看共勉，可以学习下。


      六年职场——从销售员到高管：我的历程

第一篇

我从事的是房地产行业，做营销和客服工作为主，也兼做法律相关问题处理，曾经供职过开发商和顾问公司，经历四家企业，包括上市公司，也包括北京这样的一线城市的小代理行，如今做的是实实在在的房地产企业高管，不是很多人认为的某个项目的专业业务负责人，虽然企业规模不大，但是有自己的模式和竞争力；客观的讲，我通过六年时间做到现在位置，是比较快的，期间有自己的取舍、努力、也有机遇，总体上刚要步入三十岁，之前的遗憾多为年轻的波折，不算真的遗憾，不过教训也不少，我会一段段的写，不太长。

我毕业的2005年，工作还不是那么难找，但各种情况与现在差不多，仅仅是程度而已，也有很多人迫于压力去读研，去考公务员，总之竞争无处不在，但是经济相对活跃，我想，这是我与如今刚毕业的大学生面对的环境的差异吧，可能同龄人都有感受。
最初大学时候我因为一心想靠美国研究生，努力学英语，托福、GRE考了又赶上ets（负责考试的非**机构）调整，两项考试改革，申请也比较严格，签证通过率更是降到一个历史较低水平；那时候经历过的朋友一定知道。后来我们三个都计划去美国体验民主自由的学生，他们两个考取了奖学金，一个商学院物流供应链管理，一个是硕博连读环境工程（为了就业硕士毕业就工作了）；我没申请，那个时候自己想不能仅仅这样去躲避，我至多可以达到的是自己摆脱不满的环境，但是能做的很少，我决心要努力证明自己可以做更多，当时没有那么大气魄，但是这辈子不想就这么过，要在这种我嗤之以鼻的环境下做出事情，首先要接受它的规则。
我开始了找工作的旅程，而绝不选择国内考研，我不想解释这个，懂的人懂，不懂的人不必解释

冬夏之痕

xueer9988

写好多了，我没耐心没看完

人之初

再说一下对出差、驻外有排斥的人。实际上我承认这样的人有很多，而且无可厚非。
当然如果你从事不需要驻外的安稳工作，朝九晚五，两点一线，顶多跟同城朋友吹吹牛吃顿饭，那么尽可以享受生活，每个人选择不同。不过很多时候不见得你都能选择工作方式，也有不少已婚同行面临长期离家的困惑，更有很多年轻人有我难以理解的恋家心理。
我工作后发现倒是业内的女性出差神马的很干脆，拉着行李就走，利索的很；反而很多小男生，呵呵，从学校毕业刚工作没一年半载的，听到出差就先给妈妈打电话。当然我可能表达的夸张了，也不代表普遍性，在这里一并对所有需要时常在外的各行朋友分享一下自己的感觉吧。
其实在当今市场发展的环境下，机会往往来自跨度和差异，虽然世界是平的，但世界是动的，所以你走着就会积累，积累带来机会。其实努力不等于往外跑，但心态一定要开放，实际上当前我发现同龄人的一种自我限制不是能不能出去，而是心能不能出去。
对于新思路的尝试、对新动向的向往、承担自己的抉择，这就是一种探索者的勇气，如果说因人而异，那么就一个人自己比较，肯定是年轻时候更有拼劲，我从不担心年过半百的人说不乐意出去看看，我只是困惑为什么那么多同龄人也是这样——他们的圈子很小，家人朋友亲戚同学，聚在自己的城市里，互相比较一下谁的新手机、车的排量、房子的位置大小（最后一点工作原因我遇到的特别多，以后另表吧），同质的圈子里你能比出什么来？在像我家这样的比较保守比较慢的城市，虽然也不小，但是年轻人的心态那个稳让我真的奇怪，其实大家都知道创造力来自知识边界、经验边界的碰撞，你整天缩在一群同质的群体中除了比较一下这个月哪个单位福利发得多还有什么可发现的呢？
我家所在的城市，大家一毕业比的居然是谁工作稳定，而不是谁干劲十足，而且这个圈子还排斥年轻人的理想规划，大家最爱炫耀的是可以不努力的条件，这算什么？！年轻的时候如果不尝试还要等什么时候？刚走出校门就没野心，认为努力是不得已的选择，而本地人中有关系背景的才有意义，实际上这也是我一毕业就想走出去的一个初衷，我得看看人家经济更加活跃，文化更加开放的地方是怎样的，听说的总不如亲见。

人之初

这些年的得失是自己主动选择和环境变化之后调整的结果，自己心里有数因此没啥真的遗憾。
随机说一下面对漂泊和出差驻外的经验，首先对于刚工作的年轻人，也许新的地方和事物很有吸引力，心态上不排斥出差驻外的频繁奔波，不过同时要注意，因为没经验我们很多的资源和精力在旅途上被浪费了。熬到我这样习惯了交通工具、住店、在外用餐和生活，也是付出代价的。很多人不觉得如何，实际上中国各地文化习俗差异比较大，这一点在融入过程中对工作的影响很大。到了一个地方，对当地的朋友、同事、客户、供应商等如果能有工作之余的交流，最好要习惯。不要像上学一样，一放假就回家，既来之则安之，你去到一个地方若待一段时间，就是为了工作而付出时间代价，索性多了解一下，起码增加自己的阅历，另外你心里越不排斥，越早融入，你收获一定越多，哪怕你就去办一件事，办完了再也不去了，谁又能肯定你学东西长见识没用呢？
我跟很多同行聊起来，时常发现有些朋友去的地方多，了解的各种事情多，而且对来龙去脉颇有心得，这不是仅仅去过就成的，有用心的成分。例如我们经常进行的市场调查，也许一个城市去了几次，然后有可能在当地开展业务或者常驻，无论是开发商、代理商都一样。必要的前期准备，当你是团队一员的时候，除了领导吩咐的，最好自己多方面了解一下。其中，多年积累的圈内朋友，可能在各地发展，保持联系，会给你的工作提供很大便利，有时候一个市场信息，就是没有渠道获得，也许你在当地的同行来说仅仅是一个电话的事儿，我就遇到过几个策划经理对陌生市场调查的前期中，被一些问题的确切信息阻碍，然而一找到朋友，迎刃而解。  

人之初

那天照例是省城一批名校的毕业生，面试环节，恰巧我们在开会，时间允许老板召集几个人一块来面试学生。
其中有道题目是让大家向我们提问，然后猜测我们分别负责什么工作，结果没想到学生们都跃跃欲试，面试完全反过来了，我好几年都不体会的不自在啊，哈哈。期间有个女学生问我们所有人一个问题，你做到今天最大的收获和最大的遗憾是什么？一时几个人都低头思考，那个时候正式企业转型期，实际上也许一群理想主义者是分别在单独面对自己的内心的时候，都问过自己同样的问题。
那天，我们给出的答案居然都有几分相似，我来说说我的做个例子，我的回答是：这些年最大的收获在于懂得取舍和对理想的坚持，先有取舍而后才可以谈坚持。随之而来的我最大的遗憾正是我这些年果断的舍弃的那些。这话看似矛盾，实际那是真实的内心，我们不是在回答问题，似乎更像在陈述一件心事。一个人因为放弃一些坚持一些而强大，但是既然有取舍抉择的苦痛，就说明，抉择本身是不容易的，如果你有几个选择，而其中客观上铁定有一个选择特别适合你而其他选项无所谓，那你不需要面临取舍，对吧，直接选那个最合适的就是了。而我到现在面临的取舍，起码在当时的条件下，都意味着损失或者艰辛和挣扎，否则我不会把它列为取舍项。

人之初

我认为：人这一生做什么事  后悔与否不在于初衷 而在于过程。
很多朋友说起我，普遍有个评价是理智，特别理智，特别tmd理智，呵呵。这是实情，可能诸位从我的分析中多少能看出点，我后面还会说说理智的评价取舍的例子。回来说眼前的取舍，其实我们都知道每个人发展主要是内在和外在因素，我说起取舍很多人可能觉得有点难以描绘，因为很多人觉得我们自己能左右的东西太少，我觉得我做取舍不是因为我很强大，能控制的多，我每一步的取舍恰恰因为我知道两件事：1、我的目标；2、现实和自身的限制；正因为有这两点，我必须去果断的做选择题，我这些年的漂泊一点没有那种文章啊歌曲中所谓的“我选择漂泊”那种浪漫，什么浪迹天涯之类的，在我看来如果你不知道为何要出发，那么可以先走走看，但如果一直这样除非你是艺术家，要么就是傻了。
我普普通通一个人，要做事，非得牺牲一些安逸不可，这个从一开始我心里就特别清楚，这是我比同龄人可能成熟的一个点，当然很多方面我反而比同龄人幼稚，这个每个人有自己的情况。主动的选择，并且承担这种过程和结果，你可以选择取舍，但不能保障结果，这才是取舍的勇气价值。曾经有天我和公司几个高层在面试学生的时候被上了一课我借这个说说感受。

人之初

我特别怀念在内蒙的日子，有很多原因，蓝天白云很低，太阳很好，草场、沙漠和盘旋在头顶的鹰，奶酒、奶酪、大片的向日葵，更重要的是当地人的豪爽。很多人一提到内蒙，首先想到的是大草原和蒙古包，是的，那些都有，不过我去当内蒙中南部，与著名的毛乌素沙漠紧挨着，大家在地图上随便一找就可以发现鄂尔多斯就在沙漠边上。我喜欢那里在沙漠中的一条路上飞驰的车上唱歌，还有沙漠边上的落日，红色的球体跳跃在沙丘之间，非常静谧，让人想着它落下的一个沙丘后面会腾起一团火，打破这沉静的感觉，直到间或某一只沙土色的兔子蹦跳着穿越视线消失在之外，那种感觉我在的时候曾经多次体会到，很奇特，如果有朋友想选择旅游，我也会推荐内蒙，最好几个人自己去当驴友。

另外作为发帖附赠：刘有才语录，是我毕业时候写的，给大家分享
1、人和人有巨大差别，所以成功之路也不同，成功有很宽泛的定义，最重要的是你自己那一条。如果不能出海乘风破浪，不要抱怨织补鱼网的繁杂琐碎，那是你的价值所在。

2、大众总是处于被愚弄的地位，而且这是驾驭大众最好的方式。

3、舆论不必作为主要参考，因为形成舆论的大众往往在行动层面浅尝辄止、或者道听图说、要么是后来总结的先验经验，不过正在迅速的过时。

4、面对难以接受的一时一事，要么不要继续要么不要抱怨，不过你可以尝试一下看看自己是否真的是难以接受它。难以接受的状况并不说明你的失败，因为平庸的人往往底线较低。

5、人生只有一次，人的寿命有限并且年富力强的时间更短。与其面对诸多问题徘徊，不如直接面对人生；其它问题本身并不存在。如果没有长远的规划，强烈的欲望，就总是被眼前的鸡毛蒜皮困扰。

6、生活很广阔，多一些尝试，爱好，相信奇迹，都会有助于给生活添色彩。

7、身处群体中使人有安全感并且眼界集中于群体集中的方向，以群体的眼光代替自己的眼光、以群体的语言表达趋同的观点，甚至以群体的目标代替自己的目标；有时候要停下来想一想，不管你处于群体中多久、需要自己定夺的事情才是关键。

8、彪悍的人生不需要解释。 （这句话引用自新东方一代名师罗永浩）

9、在相差不多时互相炫耀；在存在差距时贬低、不屑；当被远远甩在后面，就只有仰望的分了，并且觉得高不可攀。如果你换一种方式看，任何高高在上的人都是可以超越的，不自信是不相信自己能从一步一步做起去追赶。

10、孤独不需要忍受，孤独是难得的享受，尤其是精神上的孤独。

11、事业就是事业，与其它无关，做自己想做的事，做好它是自己的目标，是最终的价值所在；同辈的仰慕，异性的青睐只是事业成功的并生现象，如果你开创事业的动机是上述两者，那么你恐怕还没有准备好。

12、请怀有人文关怀的心。

13、男人女人之间还是依赖彼此本能去相处比较好，之所以有这种本能存在，就是为了客服双方的差异导致的矛盾。

14、人在情感中，恒见别人而忘了自己；人在欲望中，总是忽略了别人只看到自我。

15、当你固执地对这个世界抱有太不切实际的要求的时候，有两种可能，要么被打击，要么被欺骗。这也是很多抱怨产生的原因。

16、后悔是对一个人最大的惩罚，而实施这个惩罚的人只能是自己，如果你后悔了，那么你应该反省而不是痛苦。

17、行动！

18、大众的趣味有的时候是轻微有害的，不过其中大多数人对此免疫。

人之初

我特别怀念在内蒙的日子，有很多原因，蓝天白云很低，太阳很好，草场、沙漠和盘旋在头顶的鹰，奶酒、奶酪、大片的向日葵，更重要的是当地人的豪爽。很多人一提到内蒙，首先想到的是大草原和蒙古包，是的，那些都有，不过我去当内蒙中南部，与著名的毛乌素沙漠紧挨着，大家在地图上随便一找就可以发现鄂尔多斯就在沙漠边上。我喜欢那里在沙漠中的一条路上飞驰的车上唱歌，还有沙漠边上的落日，红色的球体跳跃在沙丘之间，非常静谧，让人想着它落下的一个沙丘后面会腾起一团火，打破这沉静的感觉，直到间或某一只沙土色的兔子蹦跳着穿越视线消失在之外，那种感觉我在的时候曾经多次体会到，很奇特，如果有朋友想选择旅游，我也会推荐内蒙，最好几个人自己去当驴友。

另外作为发帖附赠：刘有才语录，是我毕业时候写的，给大家分享
1、人和人有巨大差别，所以成功之路也不同，成功有很宽泛的定义，最重要的是你自己那一条。如果不能出海乘风破浪，不要抱怨织补鱼网的繁杂琐碎，那是你的价值所在。

2、大众总是处于被愚弄的地位，而且这是驾驭大众最好的方式。

3、舆论不必作为主要参考，因为形成舆论的大众往往在行动层面浅尝辄止、或者道听图说、要么是后来总结的先验经验，不过正在迅速的过时。

4、面对难以接受的一时一事，要么不要继续要么不要抱怨，不过你可以尝试一下看看自己是否真的是难以接受它。难以接受的状况并不说明你的失败，因为平庸的人往往底线较低。

5、人生只有一次，人的寿命有限并且年富力强的时间更短。与其面对诸多问题徘徊，不如直接面对人生；其它问题本身并不存在。如果没有长远的规划，强烈的欲望，就总是被眼前的鸡毛蒜皮困扰。

6、生活很广阔，多一些尝试，爱好，相信奇迹，都会有助于给生活添色彩。

7、身处群体中使人有安全感并且眼界集中于群体集中的方向，以群体的眼光代替自己的眼光、以群体的语言表达趋同的观点，甚至以群体的目标代替自己的目标；有时候要停下来想一想，不管你处于群体中多久、需要自己定夺的事情才是关键。

8、彪悍的人生不需要解释。 （这句话引用自新东方一代名师罗永浩）

9、在相差不多时互相炫耀；在存在差距时贬低、不屑；当被远远甩在后面，就只有仰望的分了，并且觉得高不可攀。如果你换一种方式看，任何高高在上的人都是可以超越的，不自信是不相信自己能从一步一步做起去追赶。

10、孤独不需要忍受，孤独是难得的享受，尤其是精神上的孤独。

11、事业就是事业，与其它无关，做自己想做的事，做好它是自己的目标，是最终的价值所在；同辈的仰慕，异性的青睐只是事业成功的并生现象，如果你开创事业的动机是上述两者，那么你恐怕还没有准备好。

12、请怀有人文关怀的心。

13、男人女人之间还是依赖彼此本能去相处比较好，之所以有这种本能存在，就是为了客服双方的差异导致的矛盾。

14、人在情感中，恒见别人而忘了自己；人在欲望中，总是忽略了别人只看到自我。

15、当你固执地对这个世界抱有太不切实际的要求的时候，有两种可能，要么被打击，要么被欺骗。这也是很多抱怨产生的原因。

16、后悔是对一个人最大的惩罚，而实施这个惩罚的人只能是自己，如果你后悔了，那么你应该反省而不是痛苦。

17、行动！

18、大众的趣味有的时候是轻微有害的，不过其中大多数人对此免疫。

人之初

当时在团队里倒是安稳的待着，我有我自己的原因，这个后面再表。

除了比较富裕的时间可以时常看看各地的项目，包括那个时候我第一次去了康巴什，当时还是工地和新建成的项目交错，后来很长时间都是那样，现在已经是大片的成品住宅或者商业、写字楼、公共事业的建筑都已经成形，不过如我前面所说，是做空城。空荡荡的城市有种空旷感，与草原或者沙漠的空旷辽远不同，在从里的建筑中行走却感觉不到人群的气息，一条条宽阔的大道延伸、交错，然后继续延伸，把人的心一下子掏空的感觉。也许空旷的草原让人心驰，而空旷的城市却让心收紧，我不知道如何描述那种感觉，当我突然看到远远地有一个清洁工在打扫卫生，都觉得不真实，似乎我在看另一个空间里的景象。

当时很多工地也没有人，有半停工的，有的则是主体完成却没有做外装和配套、绿化，这种项目在其他地方很可能被认为是烂尾楼，然而在东胜，也许仅仅意味着开发商不急于建设，可能很多人觉得荒唐，然而不交付虽然可能税费上没法清算，但是并不一定没有销售，开发商可以停一停，通过各种融资渠道再支撑，然后随着价格上涨挣得更多。那时候我就知道几个这样的情况的项目，当然不会一直停下去，而且停一下居然不影响开发商的运营。这点也说明当地市场的内不循环与泡沫，在没有破裂的时候，根本没必要担心；

实际上经济总是这样，放眼全国和世界很多国家，实际上经济总是在泡沫与收缩中交替，没有绝对的分界，更没有一个平和的中值维持，对于具体的开发商而言，它左右不了泡沫何时破裂，也就没有必要在尚未破裂的时候去担忧，这似乎是一种个体在群体的混沌状态下的博弈过程，结果就是整体走向波动，而个体又的确没有理由去做什么解决整体市场的问题。

人之初

我在当地大约半个多月吧，情况才基本清楚，而且由于不止在一个项目上跑，倒也有机会多看看合作方的现状。

很简单，要快速销售，看到其他入市项目市场反应比较好，于是准备期胃口越来越大，而各种进度未必就能跟的上，例如手续办理。这里插一句：东胜各种审批非常严格又非常的富有变数弹性，有时候跟喝酒有关而离谱的很，有时候又不完全相关，**这块我直到走也没有摸清真正的门路，毕竟不是当地商人吧，我就是乙方一个打工的。但过去的项目经验告诉我，甲方这个项目很可能要拖延，入市时机很难说从策略上找到最优，但是大家心里都明白，你方案里不能说推迟入市，即使甲方到时候就是办不下手续，做方案也不能明说这个风险，谁都听不得。

甲方集团公司高管如云，我们服务的分公司一位总经理还是副总一直想推动项目进展，也关注营销的方案。在我看来他是少壮派且有权利和资源去做事，接洽几次相谈甚欢，不过之后总是难见到他踪影，而且事情还是拖延。

我当时习惯了代理方的思维总是从自己角度看问题，认为他也许也是唯老板马首是瞻，跟其他人一样，后来这几年我时常回想之前的项目，当时的情况也许无论谁都难以绝对的超脱公司去独立推动一件事，虽然当时这位高管同样有权利，能协调资源，但是他不可能独子推动一个项目，房地产项目本身是复合型多边项目，从专业上，从内外部资源和环境方面，都不是一个人能冲的了的，即使想冲，如果一个公司或一个个人不切实际，那冲的最快的不是冠军，是烈士！

当时的情况在我们执行层面产生几个问题：一个是营销策划方案一改再改，广告内容只能停留在形象方面，而且选择媒体途径也很窄，毕竟开发进度不给力，广告也匹配的难以推进计划，策划和设计都觉得很头疼，萌生去意或者总想调回公司或去其他代理的项目。另外当时的销售团队变得不稳定，虽然大多数是本地的置业顾问，不过很多不是很有实力的团队里做销售就是挣快钱，尤其是东胜那样浮躁的市场里，迟迟不开盘，导致的结果就是有人想离开，而对应我们整个代理团队来说，这样的情况会影响很多工作的进度。如果达到预售条件而没有足够员工进行销售前期准备、没有足够的蓄客，也是很麻烦的事情。

人之初

很多时候代理行的朋友总是被一个问题困扰：开发商为什么不理解或者不重视专业的营销工作方法，而自顾自的提出自己的想法然后不管现实的药代理公司出方案；或者说正常的营销策划和销售管理、宣传推广的内容为何难以说服开发商。

实际中原因可能有以下几种：
1、代理行未能对项目和所在地实际情况充分考虑，方案缺乏执行力和效果；
2、方案本身逻辑、表达不吸引人、重点不明确；
3、方案在沟通过程中对甲方的要求不明确，只有理念，没有落地的计划；

以上都是基本层面的问题，在当前鱼龙混杂的代理行领域的确有各种可能，如果不属于上述的低级错误，那么往往要重视以下问题：
1、开发商的管理机制是否是老板一言堂或者几个关键人物可以一定程度上左右，而这个对老板和关键人物的想法没有明确了解。或者说即使他们想法不对也没有充分去沟通，去提前说服，造成道路方案汇报的时候再面临诸多问题。
2、专业业务问题之外的分歧，例如对开发商对乙方代理的要价、合同条款、能力、甚至派遣队的人员存在不满造成对方案本身的排斥或者利用这个原因制造困难。
3、个别人的暗箱操作，这个在甲方乙方都有可能存在。

不成功的方案各有各的原因，而成功的方案一般都具备一个充分的方案计划和方案执行步骤的完善和落地，要知道方案仅仅是个输出结果，这个过程中所有角色和工作步骤的计划、执行标准才是保障。如果你是代理行驻项目的负责人，负责对接，一定搞清楚对方想要什么、有哪些制约条件，这个是客观存在的，不要一味的套用什么收益、速度等指标，随时汇报公司并与你的团队沟通。如果你是团队业务的某项负责人，一方面做好专业方案，一方面尽可能了解一下情况的发展变化，这样少做无用功，一边做要一边记得抬头看，可能乙方对接人几句话让你少走很多弯路。

人之初

短期关系化为长期关系，往往有几个因素和机缘，例如：
1、大家工作中的合作融洽程度，专业方面的业绩
2、具体到个人的私交很可能是因为性格、兴趣等因素在日常生活中的交往
3、一些特别的经历或者患难、共同努力获得收益等等
4、朋友的口碑
实际上后来我在东胜和离开东胜认识的很多人都是当时在当地结实的朋友推荐的。甚至北京和其他城市地产圈的有些同行在原来并没有机会认识，反倒是在当地打交道认识了

人之初

随后的更新中，我会随时穿插商业项目和住宅项目的运作经验，可能我比较重落地执行，同时运气还成经历的项目比较深入，希望我的分享能对同行和购房投资的朋友一些帮助。说实话就像写方案一样，这个东西说具体了很累人、很头疼的，所以只能慢慢分开写。对于入行不久的朋友，一定不要生搬硬套那些商业项目方案，商业地产真的完全跟住宅是两码事，其经营者和投资者乃至商业本身的运作都有非常多的影响因素，商业项目难就难在全程的落地，每一件事你有好创意或者好的思路、更需要你了解你面对的团队是否能落实这一切，一个实在的方案和过程管理远好过一时的售价，当然我不否认的确很多开发商就是希望商业项目一笔赚多点，对于后期运作不怎么关心。

在鄂尔多斯实际上我从一开始去就面临一个问题，同时也是机遇——如何建立当地的关系圈来解决问题。
现在算来，离开鄂尔多斯已经两年多了，也未曾再回去，不过仍然时常有那本的开发商和代理商的朋友通电话，
好几次还询问我的发展，问我是否有兴趣回去，有些新项目需要招人，如果我不能去，还让我帮忙看看有没有合适人选。
我想职场每走一步，当时的人脉可能是为了解决当时的问题，同时如果你好好的维系和建立自己的人脉，那么在着每一步的收获会累积到以后，不一定什么时候就会带来机会。东胜虽然代理行不像以前那么好做，不过机会还是有的，若不是后期有了稳定发展，我甚至一度想再回去，那里的朋友大家关系还好，人都比较实在，若获得了信任，其实做事并不难。

人之初

在这样的大前提下，我开始了工作，但是心里颇有些拿不准，我分明能感到在鄂尔多斯的我们这些代理行，似乎都知道泡沫的情况，但是大家都在默默的做，继续促销、继续涨价，似乎麻木的等待泡沫破裂。公司在当地有两个项目，一个是当地大企业的一个住宅项目，另一个是商业项目，总共也近二三十万平米，说实话心里不忐忑是不可能的，我也祈祷最好不要让我赶上泡沫破裂，当时金融危机还没有到来，可是当地封闭的内部资金循环，其实是孕育着风险的，不过这是个高速发展的城市，也许一时半会它还不会到经济发展跟不上房价的地步。

      我当时负责策划，也更营销总监一块参与部分销售管理，住宅的操作余地并不大，关键是工程进度和整体的大推广思路比较麻烦，而商业项目则比较头疼，当时鄂尔多斯市区商业从我到了时候正迈向两万一平米的价位，我再重复一边，那里只是个50万人左右的小城，包括旗县（当地县级行政单位叫旗），虽然商业租金也较高，但是真的没法计算回报率，应该说很多人投资商业都是为了短期价格的上涨因素，这就给项目的商业定位和规划带来了不小的困难。

      其实当时中国很多商业项目都存在回报率难以支撑销售价格的问题，不过那个更多的是因为商业项目从规划初期就有很多弊端的原因，而鄂尔多斯主要是价格本身已经远远偏离市场能承受的租金价格，而且很多项目都是大面积的单一业种，招商也比较麻烦。这里我也算给同行一个建议：

     商业项目，一定要注意内部业态业种的分部组合，定位也许不能绝对从市场出发，但是面积分割一定要从业态需要和经营者的需要出发，而不是从计算售价和租金来分割！这是很多项目犯过的错误，或者说代理行迫于开发商压力而不得不进行的折中方案。例如，一个大卖场一般是框架结构的，但是规划使用面积的时候是按照商家需要的经营面积分割主力店、小型店面的面积，但是到了出售的时候随意分割成总价比较低的小块，而这些小块面积与经营所需面积并不一致，也就是说销售的面积可能与经营出租的面积是冲突的；再比如说人流动线，商业项目销售的面积中可能包括人流动线，例如一层商场里面出了电梯部分，也有人逛商场所需要的通道，而这个通道如果按照公摊与电梯部分一样计算价格的话，可能比较难在整个好几层商业中计算，很多商业项目的策划师才有回避的方式，统一计入公摊，说白了这种情况下你的回报率基本上是没有依据的。

人之初

实际上这几年到内蒙接项目的开发商很多，尤其是北京的代理行。从一开始当地市场初期，很多开发商不了解具体运作，往往给代理公司很大的佣金点数，也很依赖代理企业，导致一部分人很容易赚到了第一桶金，不过随着后来的鱼龙混杂，很多代理公司的不专业也给当地人留下了不好的印象，例如不够实在之类的。我这个山东人在那里居然被称作南方人，我无语，直到冬天，我才知道山东跟内蒙比，的确是暖和多了。

闲话少说，介绍工作进程。

鄂尔多斯还有个名字叫东胜，实际上，当时已经是08年，鄂尔多斯的房地产泡沫也比较严重，这个城市是典型的能源创造财富，溢出的财富刺激了当地的房地产行业，大量的拆迁和优厚的补偿让很多家庭一夜暴富，很多家庭开了个小面馆、小卖部，居然家里有奥迪车。再加上收入比较高，房地产市场很火爆，很多煤老板转行房地产、把从煤矿挣的钱投入到房地产行业中，而且鄂尔多斯是我国小额贷款、民间金融发展比较快的地方，也是继浙江之后民间高 息 贷款比较厉害的城市，大量的民间资本以极高的利率进入房地产市场，而房地产价格泡沫又支撑着虚高的利润，一年之间价格翻番，堪比温州，也塑造出了如康巴什（鄂尔多斯的一个新区）那样全国闻名的鬼城，空荡荡的康巴什距离鄂尔多斯市区二三十分钟车程，都是已经建成的住宅和写字楼、还有行政区，可是这个城市除了寥寥几个环卫工人基本上很难见到人，我曾经多次去过，那感觉的确震撼，关键是据我掌握的资料，那里的房子在08~09年基本上都是销售一空的，却没有人住！

人之初

实际上这几年到内蒙接项目的开发商很多，尤其是北京的代理行。从一开始当地市场初期，很多开发商不了解具体运作，往往给代理公司很大的佣金点数，也很依赖代理企业，导致一部分人很容易赚到了第一桶金，不过随着后来的鱼龙混杂，很多代理公司的不专业也给当地人留下了不好的印象，例如不够实在之类的。我这个山东人在那里居然被称作南方人，我无语，直到冬天，我才知道山东跟内蒙比，的确是暖和多了。

闲话少说，介绍工作进程。

鄂尔多斯还有个名字叫东胜，实际上，当时已经是08年，鄂尔多斯的房地产泡沫也比较严重，这个城市是典型的能源创造财富，溢出的财富刺激了当地的房地产行业，大量的拆迁和优厚的补偿让很多家庭一夜暴富，很多家庭开了个小面馆、小卖部，居然家里有奥迪车。再加上收入比较高，房地产市场很火爆，很多煤老板转行房地产、把从煤矿挣的钱投入到房地产行业中，而且鄂尔多斯是我国小额贷款、民间金融发展比较快的地方，也是继浙江之后民间高 息 贷款比较厉害的城市，大量的民间资本以极高的利率进入房地产市场，而房地产价格泡沫又支撑着虚高的利润，一年之间价格翻番，堪比温州，也塑造出了如康巴什（鄂尔多斯的一个新区）那样全国闻名的鬼城，空荡荡的康巴什距离鄂尔多斯市区二三十分钟车程，都是已经建成的住宅和写字楼、还有行政区，可是这个城市除了寥寥几个环卫工人基本上很难见到人，我曾经多次去过，那感觉的确震撼，关键是据我掌握的资料，那里的房子在08~09年基本上都是销售一空的，却没有人住！

人之初

这里又说到人脉的重要了，每个阶段，你是否能遇到提携你的贵人？这在职场中有两点要素：

1、为人。每个人性格迥异，但总有跟你同道的，另外性格中基本面的完善程度决定了你跟人相处的广度，踏实、诚信、认真、知道自己才能驾驭自己的性格，如果再有些灵活，那最好，这样别人容易信任你，也就打开了交流之门，我也遇到很多同行，在这行内做了若干年，这样的人一定有他过人之处，因为这行不好做，但是制约他们的人际圈的，在于性格的缺陷，这个谁都有，不过不要在基本面上有太多劣性，这是人之基本，否则你个人再强，没有他人的帮助和在不经意给你提供的机会，你很难在更高层面获得平台；这个很多企业高管在求职的时候很有体会吧，到了那个位置，一般不是招聘广告让你知道你有什么样的机会，而是你的朋友。

2、专业素养。这个毋庸置疑，无论你做什么，你从事的领域每个层面所负责的工作，做好它才能让人认同，生活中朋友可能因为各种原因结识，但是职场中，一定是工作能力当基础。一个跟你专业层面相差很多的人，无论高下，你们在同一个领域也难有机会探讨。在持续的工作中展现自己，先做出来，获得别人的认可，我从网上看到据说是比尔盖茨说的话，大意：你一开始不会获得尊严直到你得到它。

继续我的职场纪录

    当时前辈的建议，让我去更大的城市，面对更多的专业挑战，这是最初去北京的原因，当然后来得到的远不止专业提高那么简单，不过我要说明一下当时的规划。因为之前有了部分销售管理、营销策划的经验，三年职场锻炼，尤其是地产圈进入一个纷纭变化的时代，扩张和人力资源的不足的矛盾比较明显，这个大家可能不理解，甚至很多同行都有质疑，以为这些年从业人员数量也很大，也没听说那个项目就是因为缺人黄了。我想说的是，实际上地产营销策划那个时候是个瓶颈，住宅运作对前期规划、市场的把握不如说是企业资源的复制，产品好仍然是主流，当然住宅部分的营销策划发展还是比较有进步的；更令人惊讶的是当时的商业地产运作模式，由于政策法规的不完善，当时商业项目千篇一律的返租模式近乎遍布大江南北，无论是专业批发卖场、商业街、综合型娱乐休闲项目、写字楼都在一股脑的通过返租吸引投资客，然后回笼资金搞开发。

     当时我看了很多别的企业提报的方案，大家对返租的计算方式都是大同小异，然而项目的地域、业态差异非常大，这样的情况既反映了开发企业用做住宅的思路做商业、也反映了当时国内商业地产开发领域专业思维的差距。我记得由于自己2005年开始做商业，不算早也不算晚，而且一直跟商业打交道，虽然也做住宅，但是专业没丢下，后来我参加提报才发现有些中小代理行当时对商业项目运作了解很浅，就是返租这种手段反而成了战术思维的核心，可是下面执行的策划和销售团队没几个人能算得出不同商业项目的返租模式实际收益率和风险回报到底成不成正比，当然，那个时候投资客户更不会算，而很多开发商一味认为商业地产利润率高拥入其中，先做了再说，房子盖起来了才发现规划有问题，根本没法招商，这都是因为专业技术的缺乏导致的。

     因此，当时我也觉得自己初出茅庐能看出来的问题，很多人估计也是一样，但是真正能解决商业地产运作的人有多少呢？我想去北京找答案。匆匆的收拾行李，回家一趟，与父母短暂交流之后，再次来到北京。其实我当初上大学的时候每个学期都在北京一家著名教育培训机构学习英语，当初为了考学么之前说过，后来工作了也每年来一两次，知道现在也是这个情况，我喜欢这个城市的高度和宽度，也无需经过什么适应。