空军进来围观欧神新作迎接新一轮的房价飞涨（转帖） - 房产装修

切换城市

当前位置：重庆妈妈网 » 房产装修 » 空军进来围观欧神新作迎接新一轮的房价飞涨（转帖）

‹ 上一主题\|下一主题 ›	go 回复: 23 \| 浏览: 3331 \|倒序浏览 \| 字体: tT [房产龙门阵] 空军进来围观欧神新作迎接新一轮的房价飞涨（转帖） ... [复制链接]

wongling

幼小班

Rank: 1

妈币: 223
宝宝生日
积分: 13

楼主

先说明一下，是转自其他论坛的火贴，给没有买房子的麻麻们一个参考哈！

收藏0 支持0 反对0

回复引用

返回顶部

wongling

幼小班

Rank: 1

妈币: 223
宝宝生日
积分: 13

沙发

迎接新一轮的房价飞涨
有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世

点评回复引用

返回顶部

wongling

幼小班

Rank: 1

妈币: 223
宝宝生日
积分: 13

板凳

本帖最后由 wongling 于 2011-10-26 17:07 编辑

一）降价

前二天，有个朋友发短信过来，说上海的开发商降价了。问我怎么看。楼市开始崩盘，利国利民的好日子就要来了。

我说，对嘉定和御桥那二个降价盘没有了解。不知道他们按“原价”卖了多少套，这个“原价”是否被竖立。同样也听说，新开盘的Moco是一幢商业楼宇，仅有40年的产权，产品不一样。也有人说，这次团购，其实有团购商补贴了费用，为了在美国股市造势。还有人说，这次降价，是响应ZF号召做的样板工程。最后甚至有人说，赤果裸的开发商阴谋，自导自演。

不过，这些并不是重点。“原价/现价”“真降/假摔”我们并不关心。
我只关心问他一件事，“开发商降价的原因是什么？”
朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。
我接着问：“是不是因为出现了更多，更好，更便宜的产品供应，开发商出于竞争，降价促销，薄利多销？”
朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。
于是我提起笔，写下十个大字《迎接新一轮的房价飞涨》

点评回复引用

返回顶部

wongling

幼小班

Rank: 1

妈币: 223
宝宝生日
积分: 13

地板

三）工程

好了，现在让我们抛开这些被马列经济洗脑的可怜虫。让我们来谈谈市场的真实情况吧。
如果开发商遭遇资金困难，那第一个被抛弃的环节是什么，是“新购土地”。

很多人不明白，自从1995年迄今，房地产行业，已经发生了巨大的变化。
在1995年的时候，一幢房子，譬如售价2500元/m。那么其中可能1500元是建筑成本，1000元才是土地成本。

而今天2011年，一幢房子，譬如售价40000/m，那么其中的36000元是土地成本，而建筑成本才占4000/m，还不到。

也就是说，在过去十五年中，土地/建筑成本的重要性，已经倒了一倒。时至今日，土地成本已经占到了绝对的90%。建筑成本甚至小到了忽略不计的小数项。

前几天我和ericchen8888吵架，我说，“2011年以后，绝没有烂尾楼”。
小陈不理解，他问1995年迄今，一直都有烂尾楼，凭什么你说，进入廿一世纪之后，中国就没有烂尾楼了呢。
因为“建筑/土地”成本，已经小到了不成比例。换言之说，只要你把地买下来了，建房子绝对不成问题。只要土地各项权证清晰，衙门公章敲全，建筑房子这点小事，绝对不是资金压力。

很多朋友不了解，他们的思维还停留在上世纪九十年代，以为开发商需要大量的资金用于在建工程，一旦开工就是一个烧钱的主，而且半刻都停不下来。
其实现在的房地产行业，工夫在诗外。前期把土地买下来，土地的巨额融资款是最困难的。造房子根本不缺钱。

点评回复引用

返回顶部

wongling

幼小班

Rank: 1

妈币: 223
宝宝生日
积分: 13

5^#

四）宏调

好了，现在我们看看，宏观调控都干了些什么。
当宏调来袭，开发商面临三重选择，1）降价卖楼，快速回笼资金，2）融资，3）减少新购土地。

那么开发商会选择哪一样呢，哦，请别打哈欠了。答案并不是3。
答案是：最便宜的一项。

目前政府将KFS的各项财源截断，开发商的融资成本，大致在25~30%左右。降价卖楼的话，要看网友们的心情，一般来说，傻空受了几年的气，刚需们都憋了几年的胃口嗷嗷待哺恨不得楼价降到09年的位置。
所以降价卖楼的话，区区5%是打不动消费者胃口的。要降至少得20%以上，也就是说，换算成利息，也是25~30%。

相对来说，停止买地，是最为划算的。房地产业远不如外界想象的暴利，在公开市场拍卖的土地，摊薄到二至三年的年化收益，平均回报率也就在10~15%左右。开发商只要不新购土地，他们就永远不缺钱。
对KFS的迫害，不仅在经济学长期使供应商减少，供应减少。而哪怕在短期，傻空也赚不到便宜。傻空是全输。

所以，我要在这里写一句结论：“本次宏观调控的结果，是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”
或者进一步地说：“任何一次的宏观调控，都是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”