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上海首次规定土地出让期满无偿收回，固然让房奴们惊出一身冷汗，同时却也给那些发愁于土地财政无以为继的地方政府做了一个恶劣示范。倘若上海的这个新规，不能得到中央的明确否定和批评，哪怕只是不做评价的默认，也会让各地政府在中央暂无规定的情况下纷纷选择自立类似规定，将“出让人收回”这样的条款提前写入土地出让合同，用以强力约束开发商和买房人，将生米煮成熟饭
2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。更有甚者，《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方式为“出让人无偿收回”。（1月16日《第一财经日报》）
无论是“出让人无偿收回”，还是“出让人收回并补偿相应残余价值”，与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定，显然完全不是一回事。倘若上海的这个规定得到承认并落实，那将意味着，卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来，重新再卖一次。
70年后，我们的房子在哪里？会不会真的成为没有土地使用权的“空中楼阁”？这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。至今，这个最受关注的核心问题也未得到明确，而是被始终搁置回避。慢慢地，似乎公众也不再将之当做一项风险因素来考虑，否则现在的高企房价根本就难言理性。这也许可以理解为一种相信政府不会无视民众根本利益的自信；然而此时此刻，“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规，却恍如打了这群有些盲目自信的人一记耳光。
试想，土地70年后将被政府收回，你的房子成为“空中楼阁”，简直就是一堆无处堆放的废墟。现在的房价岂不是被严重高估了，买房炒房岂不就是股市中的“博傻游戏”？“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素，同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的盲目乐观和幻想情绪。于是，现有高企房价除了泡沫还是泡沫，因为这样的房产增值完全违背了价值规律，房子建在出让人将到期收回的土地之上，是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”，而且贬值速度更快，直至一钱不值。
毋庸置疑，上海出让人收回期满土地的规定，肯定涉嫌违反《物权法》和《土地管理法》；问题是，70年后续期是有偿还是无偿，有偿金额又会是多少，法律却从未明确，落实到地方操作层面，是完全有可能将“自动续期”操作成“无偿收回”的。
就说现在，那么多刚建成没几年的房子不是马上就以“危旧房改造”的名义强拆了吗？更何况，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》已经用“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”；“出让人收回”甚至“无偿收回”，未必就不能成为那个“有关规定”或其中部分内容。
正是在这个意义上，上海首次规定土地出让期满无偿收回，固然让那些拼了几代人老命供养一套房子的房奴们惊出一身冷汗，同时却也给那些发愁于土地财政无以为继的地方政府做了一个恶劣示范。可以想见，倘若上海的这个新规，不能得到中央的明确否定和批评，哪怕只是不做评价的默认，也会让各地政府在中央暂无规定的情况下纷纷选择自立类似规定，将“出让人收回”这样的条款提前写入土地出让合同，用以强力约束开发商和买房人，将生米煮成熟饭。
因此，面对土地出让期满后无偿收回的上海新规，国家有关部门必须尽快做出表态，否则，“无偿收回”将很可能成为一种普遍的游戏规则。
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发表于 2011-2-5 22:06
