转个搞定二手房的经验，据说是4年间总结出来的。 - 房产装修

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baobei1516

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楼主

我刚才在其他地方看到的，说实话现在我觉得买二手房确实也是个不错的选择。毕竟现在妈网很多要买房或是换房子的，都是考虑到孩子的问题。

二手房有几个优点：所见即所得，不用担心实际与规划的差异；可以选到好的地段，配套比较成熟；现房，即买即住，不用白给几个月甚至几年的利息。
二手房最大的问题是在交易环节，很多人觉得麻烦或者容易被骗，所以呢，希望开这个贴能帮到大家了解二手房交易的一些常见事项。

从08年开始折腾二手房到现在，自己买过6套二手房，帮别人操作过5套，自己卖过5套，帮别人2套，其中几乎有一半都没找中介，因而从中积累了一些经验，希望可以帮到有需要的jm。

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沙发

二、关于申请二手房贷款
二手房贷款其实自己去申请也不是很麻烦的。
例如，我有套房子是找的招商银行，直接打95555，说你要申请个人二手房贷款，他就会给你当地的个贷部人员电话。
招行收的是贷款金额的0.6%，然后他会指定一个评估公司来评估你要买的房子，评估费是300。
你要做的只是联系银行贷款人员，请卖方和你一起去银行签个贷款合同，带银行指定的评估人员去评估房子。银行审核贷款通过后，约好卖方、中介、银行贷款人员一起房管局过户，同时去领评估报告并交给银行，向银行缴纳按揭服务费。最后就等着银行直接给卖方放款了。
每家银行的贷款服务费不太一样，但基本不超过贷款金额的1%。

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板凳

三、关于二手房款
如果卖家还有房贷，而你不是全款买房，也需要办贷款的话，房款一般是四部分：
1、定金，签合同的时候付给卖家的，一般1、2w即可，如果遇到笋盘，定金高点对买方更有利；
2、首付，先替卖家解押的钱；
3、按揭款，你需要向银行贷款的金额；
4、尾款，一般也就几千块，过户后和卖家结清物业、水电等杂费的时候付清。
（如果你能贷到的金额偏少，相应的第2部分或者第3部分的钱就要多给点，把缺口部分算上）

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地板

四、关于买了房子再做抵押贷款的问题
以前有个mm首付款不够，准备去找人借钱首付，然后自己申请贷款把这个房产买了，再把房子拿去做抵押贷款
然后把抵押贷出来的钱还人，然后自己继续月供。。。
我的回答是：
首先，现在抵押贷款政策很严，基本上很难操作。
抵押贷款不支持购房的需求，要有其他明确的消费意图，比如汽车、装修等，还要求有发piao等证据。
抵押去买房的，很难被批准，除非你银行里有牛人。
何况，即使够牛贷到了，一般按揭买的房，再去抵押贷款，能贷到的只有首付款打几折的那点。
抵押贷出来的钱连首付借的钱都还不完，而且还要付两部分的贷款，压力实在巨大。只可非一般的人去尝试。

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baobei1516

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5^#

五、那就说说营业税的事
2011年1月发布的新政
未满五年的房子，不管房子建面是不是超144，都是按5.5%收全额营业税
满5年的普通住在免收营业税，非普通住宅收差额营业税

特别注意的是：界定取得房子的时间不是购买时间，而是契税完税证明上注明的填发日期和房产证的发证时间。若两个时间不一致的，按照孰先的原则确定房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。