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法则二：久囤地
地价两千多房价十余万
在上市的两年时间内，钓鱼台7号院几乎始终笼罩在京城最贵楼盘的光环中，唯一一次星光暗淡，是2010年8月14日，位于王府井区域的霞公府以均价10．791万元／平方米开盘，取代了前者成为北京豪宅新贵。
不过，与堪称天价的房价相比，霞公府的地价却廉价得难以想象。
记者从北京市国土资源局获悉，该项目2005年已拿地，当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米，土地成交价为58030万元，即楼面地价仅有2232元／平方米。
尽管不排除另有拆迁等费用，但这一地价与其所在的王府井板块相比，无疑极不相称。北京市国土资源局的数据显示，2003年时，北京海淀区部分项目的楼面地价就已高达2000元／平方米，而如今，2232元／平方米的楼面地价，至少要在北京六环以外去找了。凭借分期开发策略，经过5年多的蛰伏，该项目经历了2007、2009年两波房价上涨高峰，至2010年上市时，项目已卖至10万多元／平方米。
一位业内资深人士表示，分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒，享用因土地增值带来的暴利，是整个房地产行业的潜规则，造成了土地闲置，从根本上讲影响了市场供应，是一种变相的囤地。
湘财证券地产研究员张化东表示，尽管一些项目久囤地不排除规划和拆迁难等原因，但更多的开发商囤地实际上就是为了坐享土地升值，近年来地价飙升太快，尤其是市中心地块已成稀缺资源，如果一次性建房销售，就无法享受地价溢价的利益，反之闲置土地有时候收益更大，分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度都能起到囤地效果。
记者了解到，分期开发、围而不建的现象在地产界广泛存在。据香港上市公司碧桂园2010年年报显示，截至去年底碧桂园已取得国土证的建筑面积约为4830万平方米，其中满洲里碧桂园项目的完全竣工日期为2024年。此外，在北京东三环双井桥南，一知名地产企业旗下的一块地6年来基本处于停滞状态，而地价则上涨了好几倍。
杨少锋表示，除了获得土地增值，开发商囤地还可以造成商品房供应市场的房源数量减少，进而推高房价。
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发表于 2011-6-22 10:10
