中国房价未来10年将可能再翻两番

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tao998

白银长老

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楼主

房价上涨是成本推动的必然结果
　　房地产成本有三个主要方面：一是土地成本、二是建筑成本、三是劳动力成本。我们先来说说土地成本，目前我国房价构成比例为，地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用。地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。那么地价会不会降下来呢！我认为很难，就是政府推行了土地的“年租制”，中国的土地价格仍将会高起。住宅土地供给数量在短期内是固定的，其价格弹性很小甚至为零，由于土地供给数量一定，房地产开发商要想取得土地，必然愿意付出较高的价格，而作为土地出让者的地方政府，又想从数量一定的土地中取得更大的收益，两种力量的共同作用下，就拉动了土地价格的上涨。但是长期来看，未来城市化进程中对绿地、公共设施、工业用地等非住宅用地的需求会远高于对住宅房屋的需求，同时并非土地都能用于建设房子，原因是土地的位置具有固定性，地区间土地市场不能互相调节，因此土地市场的区域特性明显，而经济活跃、土地市场规范、土地需求量大、土地的供求矛盾也就越突出，城市化率高的地区土地的成本会越来越贵。
在中国，房地产的需求是不平衡的，刚毕业的大学生、新婚夫妇、农民工、低收入家庭等对房屋具有刚性需求，但他们却买不起房子。有钱人买了一套、二套、三套，依然想把手里钱来买房，一是因为在中国的投资渠道太窄，老百姓资金没有更多的投资渠道；二是房屋具有抗通涨的能力；刚性需求的人不见得有钱，弹性需求的人一定有钱，弹性需求是拉动本轮房价上涨的主体。而中国的城市人口在6.5亿人，且呈快速增长过程，预计未来10年中国城市人口将增加到10亿，这10亿人中，我们假设有一半的人住商品房，有20%的人住简陋房屋，30%住公租、廉住房和租赁房。50%的人就是5亿人，按每三人需有一套
　　90平米（人均30平米），就需要1.7亿间住房153亿平米。截止目前，中国现在有多少住房？当前我国的真实住房情况如何？根据《中国统计年鉴》和《2008年国民经济和社会发展统计公报》相关数据，截至2008年底，中国城镇实有住房建筑面积总量为124亿平方米左右，当年城镇常住人口6.07亿人（户籍人口加居住半年以上的常住人口）。暂且不说这组数据的真实性，因为，我国的统计数字都是按照投资渠道由基层单位层层报上来的，没有正规呈报单位。2.3亿进入城市常住的农民工绝大多数进城已超过半年，很多都已打工十几年20几年了，已经列入了城镇人口统计范围。但并没有属于自已的房子，他们的需求量大约在40亿平方米2000~2009年我国毕业大学生人数共计3275万人，其中至少有一千多万人是漂在城市中租房打工，买不起房，只能租很小的“蜗居”，当“蚁族”。中国目前面临60%以上的房子需要改造。
供给同需求的不平衡在未来将会越来越加剧。在加上土地税收是个别政府的主要经济来源因此，供需的不平衡和政府的推动将必然持续推动中国的房价上涨。2因素相加涨2倍.

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